Α. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, περιλαμβανομένης και της δωρεάς αιτία θανάτου, που συντάσσεται μετά την έναρξη ισχύος του ανωτέρω νόμου (δηλαδή μετά την 3/11/17) και έχει ως αντικείμενο την μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού.
Η ανωτέρω δήλωση και βεβαίωση απαιτείται ακόμη και στις περιπτώσεις αναγνώρισης κυριότητος ακινήτου, κατόπιν τελεσίδικης δικαστικής απόφασης ή δικαστικού/εξωδικαστικού συμβιβασμού, προκειμένου να γίνει μεταγραφή αυτών των αναγνωριστικών της κυριότητος του ακινήτου πράξεων.
Β. Με την βεβαίωση του μηχανικού, βεβαιώνεται ότι:
Ι) στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή
ΙΙ) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, δεν έχουν εκτελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές ή εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή
ΙΙΙ) οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις έχουν ήδη ρυθμισθεί σύμφωνα με προηγούμενους σχετικούς νόμους ή τον παρόντα νόμο και δεν περιλαμβάνονται σε καμία από τις περιπτώσεις απαγόρευσης υπαγωγής στον νόμο.
Γ. Η βεβαίωση του μηχανικού συνοδεύεται, κατά κανόνα, από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές και εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ ΄87).
ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΤΟ ΑΝΩΤΕΡΩ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΣΤΙΣ ΚΑΤΩΘΙ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ :
α) για ακίνητα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού, για τα οποία, μέχρι την έναρξη ισχύος του Ν.4178/13 (8/8/13), έχει καταρτισθεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια,
β) σε κάθε περίπτωση για ακίνητα εντός σχεδίου, για τα οποία έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής,
γ) για ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης, μη άρτια και μη οικοδομήσιμα, σύμφωνα με το εμβαδόν του τίτλου,
δ) για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή, εφόσον η αντικειμενική αξία τους δεν υπερβαίνει τις 15.000 €, εξαιρουμένων αυτών που βρίσκονται εντός καθορισμένης Ζ.Ο.Ε.
ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ-ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΑΝΩΤΕΡΩ
ΕΡ 1: Έχω άκτιστο οικόπεδο με περίφραξη και θέλω να το μεταβιβάσω, χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού; και μπορεί να εκδοθεί άμεσα;
ΑΠ 1: Όπως αναφέρεται ρητά στο κείμενο του νόμου, χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού και στα αδόμητα ακίνητα.
Η ύπαρξη της περίφραξης οδηγεί σε δύο υποπεριπτώσεις. Εάν, για το είδος της περίφραξης και τη θέση του γεωτεμαχίου δεν απαιτείτο άδεια (ή αν απαιτείτο και η περίφραξη έχει ήδη ρυθμιστεί), τότε η βεβαίωση εκδίδεται άμεσα (μετά την αυτοψία). Εάν, για το είδος της περίφραξης και την θέση του γεωτεμαχίου (εντός ή εκτός σχεδίου ή οικισμού), απαιτείτο σχετική άδεια για την κατασκευή της, και δεν έχει εκδοθεί τέτοια άδεια, ούτε έχει ρυθμισθεί η περίφραξη με προγενέστερο σχετικό νόμο, τότε ΔΕΝ ΕΚΔΙΔΕΤΑΙ ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΕΑΝ ΔΕΝ ΠΡΟΗΓΕΙΘΕΙ ΡΥΘΜΙΣΗ ΜΕ ΤΟΝ Ν.4495/17.
ΕΡ 2: Έχω οικόπεδο (νόμιμα κτισμένο ή άκτιστο, εντός σχεδίου/οικισμού ή εκτός σχεδίου/οικισμού), εντός αυτού υπάρχει από παλαιά πηγάδι /γεώτρηση, για το οποίο δεν έχω κανένα νομιμοποιητικό έγγραφο ή έγκριση. Θέλω να πωλήσω το ακίνητο, μπορεί να εκδοθεί άμεσα βεβαίωση μηχανικού;
ΑΠ 2: Κατ’ αρχήν, για να εκδοθεί η βεβαίωση μηχανικού, χρειάζεται πρώτα αυτοψία, ώστε να διαπιστώσει – σύμφωνα με όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα (οικ. άδεια/άδεια δόμησης, νομιμοποιήσεις βάσει προγενέστερων ή υφιστάμενων νόμων) τα οποία θα πρέπει να προσκομιστούν από τον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη – ότι η κατασκευή είναι ακριβώς όπως απεικονίζεται σε αυτά. Η κατασκευή ελέγχεται ως προς το μέγεθός της και ως προς την θέση της στο οικόπεδο, οριζοντιογραφικά και υψομετρικά. Αυτό σημαίνει πλήρη μέτρηση της οικοδομής και σύγκριση με τα νόμιμα στοιχεία του ακινήτου. Η σχετική βεβαίωση του μηχανικού μπορεί να εκδοθεί μόνο όταν δεν προκύπτουν αποκλίσεις.
Ειδικότερα τώρα, σχετικά με το πηγάδι/γεώτρηση (π/γ):
Από την στιγμή που το τοπογραφικό της οικοδομικής άδειας είναι πλήρες ή οι τυχούσες νομιμοποιήσεις είναι λεπτομερείς ως όφειλαν, θα φαίνεται η θέση του π/γ. Οπότε, το μόνο που μένει είναι να δηλωθεί το π/γ, για να καταγραφεί στο σχετικό Μητρώο και να πάρει τον αντίστοιχο κωδικό εγγραφής. Ο κωδικός αυτός θα αναφερθεί στην συμβολαιογραφική πράξη αγοροπωλησίας (το ίδιο ισχύει ακόμα και για ιδιωτικό συμφωνητικό για μίσθωση ακινήτου που περιλαμβάνει σημείο υδροληψίας).
Η δήλωση του π/γ γίνεται στις σχετικές Υπηρεσίες του Δήμου του ακινήτου, οι οποίες προωθούν την δήλωση στην αρμόδια Αποκεντρωμένη Διοίκηση, για να εκδώσει το πιστοποιητικό εγγραφής.
ΕΡ 3: Έχω κτήμα εμβαδού 3 στρεμμάτων σε περιοχή εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού, στο οποίο έχω κτίσει οικοδομή χωρίς άδεια.
Προτίθεμαι να την νομιμοποιήσω με τον ισχύοντα νόμο.
Είναι απαραίτητο να κάνω και τοπογραφικό;
ΑΠ 3: Η απάντηση δεν μπορεί να δοθεί αυτόματα και έχει δύο κύρια σκέλη διερεύνησης.
- Όσον αφορά κατ’αρχάς στην δυνατότητα υπαγωγής του ακινήτου στον Νόμο:
Ο Ν.4495/17 ΔΕΝ ΔΙΝΕΙ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΥΠΑΓΩΓΗΣ (άρα και τακτοποίησης) ΠΑΝΤΟΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ. Θα πρέπει πρώτα να εξετασθούν μια σειρά περιπτώσεων, όπως π.χ. εάν το ακίνητο έχει χαρακτηριστεί δάσος, δασική ή αναδασωτέα έκταση κλπ, εάν βρίσκεται παρά το όριο διεθνών, εθνικών, επαρχιακών κλπ οδών και η οικοδομή είναι εντός της ζώνης ασφαλείας υπεραστικής συγκοινωνίας, εάν βρίσκεται σε ρέμα, σε παραλία, εντός απαγορευτικής απόστασης από γραμμές μεταφοράς υψηλής τάσης και πλήθος άλλων περιπτώσεων. Εφόσον το ακίνητο δεν αποτελεί τέτοια περίπτωση, τότε μπορεί να υπαχθεί στο νόμο. - Όσον αφορά στο Τοπογραφικό Διάγραμμα:
Ο Ν.4495/17 είναι σαφής επ’ αυτού. Εξαιρεί από την υποχρέωση τοπογραφικού ΜΟΝΟ ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΗΣ ΜΗ ΑΡΤΙΑ ΚΑΙ ΜΗ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΑ, σύμφωνα με το εμβαδόν του τίτλου.
Εντούτοις, να τονιστεί ότι ένα εδαφοτεμάχιο εκτός σχεδίου και μικρότερο από ορισμένα κρίσιμα μεγέθη (και ιδίως αυτό των 4.000 τετρ.μέτρων), δεν κρίνεται αυτομάτως ως μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, ώστε να εξαιρείται της υποχρέωσης τοπογραφικού. Πρέπει να εξετασθεί πρώτα εάν το εδαφοτεμάχιο βρίσκεται σε περιοχή που του δίνει πολεοδομικά πλεονεκτήματα π.χ. εντός περιμετρικής ζώνης 500 μέτρων σε οικισμό με καθορισμένα όρια και ζώνη, ή έχει πρόσωπο σε χαρακτηρισμένη κύρια και μοναδική κοινοτική οδό, σε επαρχιακή οδό κλπ, οπότε μπορεί να είναι κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο.
Σε μια τέτοια περίπτωση (άρτιου και οικοδομήσιμου ακινήτου) απαιτείται, κατά την νομιμοποίηση του αυθαιρέτου κτίσματος σύμφωνα με τον Ν.4495/17, και τοπογραφικό διάγραμμα.
ΕΡ 4: Είμαι κάτοχος οικοπέδου εντός οικισμού εμβαδού 1200 τ.μ., με αγορά προ δεκαετίας περίπου. Με σκοπό τη σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας σε δύο επί μέρους τμήματα, έγινε νέο τοπογραφικό με συντεταγμένες ΕΓΣΑ’87, στο οποίο υπολογίσθηκε επακριβώς το εμβαδόν του οικοπέδου και είναι τελικά 1250 τ.μ. Τι πρέπει να κάνω για να διευθετηθεί η διαφορά που προέκυψε;
ΑΠ 4: Δεν χρειάζεται διευθέτηση η διαφορά αυτή, καθόσον είναι μικρότερη της επιτρεπομένης απόκλισης που από τον Ν.4495/17 έχει ορισθεί στο ±5% επί του εμβαδού οικοπέδου που αναγράφεται σε τοπογραφικό διάγραμμα που συντάχθηκε μέχρι 8-8-2013, σύμφωνα με το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια ή έχει συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη.
Συνεπώς, αφενός η επιτρεπτή απόκλιση για τα 1200 τ.μ. υπολογίζεται ως: 1200Χ5%=60 τ.μ., ενώ η διαφορά που βρέθηκε είναι 50 τ.μ., ήτοι μέσα στα παραδεκτά όρια, και αφετέρου έχοντας προβεί στην αγορά του ακινήτου πριν την 8-8-13, σε εποχή (προ 10ετίας περίπου) που επιβαλλόταν να καταρτίζεται και να προσαρτάται τοπογραφικό διάγραμμα, σε κάθε σχετική με αγοραπωλησία ακινήτου συμβολαιογραφική πράξη, προφανώς υφίσταται σχετικό τοπογραφικό διάγραμμα που αναφέρει το εμβαδόν των 1200 τ.μ.
ΠΡΟΣΟΧΗ: Εάν στο νέο τοπογραφικό το εμβαδόν του οικοπέδου είχε υπολογισθεί με μεγαλύτερη απόκλιση από την επιτρεπόμενη, π.χ. 1261 τ.μ., τότε θα απαιτείτο διόρθωση ή τροποποίηση των τίτλων κτίσης με βάση την νέα μέτρηση.