Το παρόν κείμενο συντάχθηκε στα πλαίσια της συντονισμένης προσπάθειας μηχανικών της περιοχής και του Δήμου Διονύσου, ως παρέμβαση, για τη διαμόρφωση του τελικού κειμένου του νομοσχεδίου ΕΚΣΥΓΧΡΟΝΙΣΜΟΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ. Το νομοσχέδιο αφορά, μεταξύ άλλων, και στους Δασικούς Χάρτες, σε σχέση με τα όρια των Οικισμών και την ισχύ τους.
Το συγκεκριμένο υπόμνημα έχει στόχο να καταδείξει με εύληπτο τρόπο μικρό μέρος των προβλημάτων που προκύπτουν τόσο από την ισχύουσα νομοθεσία όσο και από το προωθούμενο νομοσχέδιο. Το υπόμνημα κατατέθηκε, εκ μέρους του γραφείου μας, συμπληρωματικά και με άλλα υπομνήματα, κατά την συνάντηση μηχανικών στο Δημαρχείο, τη 17/2/2020, με συντονιστή τον αρμόδιο αντιδήμαρχο Γ. Φωτάκη.
ΥΠΟΜΝΗΜΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΛΛΑΓΗ ΑΡΘΡΩΝ ΤΟΥ Ν.4389/16
Ιωάννη Μυστηλιάδη, διπλ. Πολιτικού Μηχανικού, Ομότιμου μέλους του ΤΕΕ.
- I) Με το άρθρο 154 παράγραφος 10 του Ν.4389/16 τροποποιείται το άρθρο 31 παράγραφος 3 του Ν.4280/14, ως εξής:
«3. α) Στην περίπτωση ορίων οικισμών της περίπτωσης β’ της παρ. 2 του άρθρου 23 του ν.3889/ 2010, ως ισχύει, εντάσσονται και τα περιγράμματα οικισμών, όπως το όρια τους περιγράφονται στις πράξεις της Διοίκησης …..
β) Η ως άνω διάταξη, δεν εφαρμόζεται για νομίμως υφιστάμενα κτίσματα, καθώς και για την έκταση που αντιστοιχεί στο όριο αρτιότητας σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς κατά τον χρόνο έκδοσης της σχετικής άδειας, τα οποία εντάσσονται στην περίπτωση α’ της παρ. 2 του άρθρου 23 του ν.3889/2010. Τυχόν πράξεις της διοίκησης που εκδόθηκαν κατ’ εφαρμογή της δασικής νομοθεσίας για την προστασία των ως άνω κτισμάτων και εκτάσεων ανακαλούνται αυτοδικαίως από την δημοσίευση του παρόντος. Επί των ως άνω κτισμάτων και εκτάσεων δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις της δασικής νομοθεσίας πλην των περιπτώσεων κοινόχρηστων χώρων πρασίνου, πάρκων και αλσών. Κατά την διαδικασία έγκρισης πολεοδομικής μελέτης,…..»
ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ ΣΤΗΝ ΑΝΩΤΕΡΩ ΔΙΑΤΑΞΗ
Με την πάροδο του χρόνου το όριο αρτιότητας των ανωτέρω οικισμών άλλαζε σύμφωνα με τα σχετικά διατάγματα. Συγκεκριμένα:
1) Έως 2/7/1968, ως έχει το οικόπεδο
2) Από 2/7/968 έως 25/7/1979, 150 τ.μ.
3) Από 25/7/1979 έως 13/3/1981, 300 τ.μ.
4) Από 13/3/1981 έως σήμερα, 2000 τ.μ.
Με συνδυασμό, λοιπόν, του ανωτέρω άρθρου και των προϊσχυουσών αρτιοτήτων είναι φανερό ότι επιβάλλονται διαφορετικά κριτήρια επί ομοίων (και ως προς την βλάστηση) ακινήτων, και τούτο διότι, με τον ισχύοντα νόμο, καθόλα νόμιμες ατομικές διοικητικές πράξεις κρίνονται ΑΝΑΔΡΟΜΙΚΑ, με διαφορετικό τρόπο, ένεκα της διαφορετικής χρονικής στιγμής έκδοσής τους.
Αλλά και αντιστρόφως , επί άνισων οικοπέδων που έχουν οικοδομηθεί την ίδια χρονική στιγμή και με ίσες οικοδομές δεν γίνεται αναλογική αντιμετώπιση ως προς την ένταξη στη περίπτωση α΄ του άρθρου 23.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1ο
Έστω δύο οικόπεδα εκτάσεως 2000 τ.μ. έκαστο. Σε καθένα από αυτά, έχει οικοδομηθεί, νομίμως, ισόγειο κτίριο 400 τ.μ. ,με οικοδομική άδεια στο Α κατά την χρονική περίοδο (2) και στο Β κατά την χρονική περίοδο (4). Τα ακίνητα αυτά θα κριθούν ως εξής:
Το Α ακίνητο θα ενταχθεί στην περίπτωση α’ της παρ.2 του άρθρου 23 του ν.3889/2010, όσον αφορά στο κτίριο και όσον αφορά σε μία έκταση -πλέον του κτιρίου- ακαθορίστου σχήματος και θέσης με μόνο γνωστό στοιχείο το μέγεθος του εμβαδού που είναι 150 τ.μ.. Δηλαδή, στην περίπτωση α’ της παρ.2 του άρθρου 23 εντάσσονται : 400+150 = 550 τ.μ από τις 2000 τ.μ..
Το Β ακίνητο θα ενταχθεί στην περίπτωση α’ της παρ.2 του άρθρου 23 του ν.3889/2010, όσον αφορά στο κτίριο και όσον αφορά σε μία έκταση -πλέον του κτιρίου- εμβαδού 2000 τ.μ.. Δηλαδή, στην περίπτωση α’ της παρ.2 του άρθρου 23 εντάσσονται : 400+2000 = 2400 τ.μ. !!! από τις 2000 τ.μ..
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2ο
Δύο οικόπεδα εκτάσεως 500 τ.μ. έκαστο, στα οποία έχουν οικοδομηθεί νομίμως ισόγεια κτίρια. Στο μεν Α εμβαδού 100 τ.μ. εκδόθηκε οικοδομική άδεια στις 24-7-1979 , δηλαδή κατά την χρονική περίοδο (2), στο δε Β εμβαδού 300 τ.μ. η οικοδομική άδεια εκδόθηκε(δύο μέρες αργότερα από το προηγούμενο) στις 26-7-1979, δηλαδή κατά την χρονική περίοδο (3). Αυτά θα κριθούν ως εξής:
Το Α ακίνητο θα ενταχθεί στην περίπτωση α’ της παρ.2 του άρθρου 23 του ν.3889/2010, όσον αφορά στο κτίριο και όσον αφορά σε μία έκταση -πλέον του κτιρίου- ακαθορίστου σχήματος και θέσης με μόνο γνωστό στοιχείο το μέγεθος του εμβαδού που είναι 150 τ.μ.. Δηλαδή, στην περίπτωση α’ της παρ.2 του άρθρου 23 εντάσσονται : 100+150 = 250 τ.μ από τις 500 τ.μ..
Το Β ακίνητο θα ενταχθεί στην περίπτωση α’ της παρ.2 του άρθρου 23 του ν.3889/2010, όσον αφορά στο κτίριο και όσον αφορά σε μία έκταση -πλέον του κτιρίου- εμβαδού 300 τ.μ.. Δηλαδή, στην περίπτωση α’ της παρ.2 του άρθρου 23 εντάσσονται : 300+300 = 600 τ.μ.!!! από τις 500 τ.μ..
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
1) Άνιση και άδικη αντιμετώπιση ομοίων ακινήτων, με αναδρομική αντιμετώπισή τους ως διαφορετικών. Γεγονός που θα πυροδοτήσει εντάσεις στις κοινωνίες των οικισμών.
2) Οι ιδιοκτησίες με μεγαλύτερο εμβαδόν από την εκάστοτε αρτιότητα και με μικρή πραγματοποιημένη δόμηση (δηλαδή με μικρότερο περιβαλλοντικό αποτύπωμα) αντιμετωπίζονται δυσμενέστερα από τις ιδιοκτησίες που είναι στα όρια της αρτιότητας (και της κάλυψης) και έχουν οικοδομική άδεια την ίδια χρονική περίοδο.
3) Η γεωμετρική απροσδιοριστία «της έκτασης που αντιστοιχεί στο όριο αρτιότητας» που εντάσσεται στην περίπτωση α’ (απροσδιοριστία ως προς τις διαστάσεις και τη θέση στο οικόπεδο) θα επιφέρει αξεπέραστες δυσχέρειες στην περίπτωση που κάποιος θα ήθελε επί αυτής της (ακαθορίστου) επιφανείας να εκδώσει οποιαδήποτε νόμιμη πράξη.
- II) Tο άρθρο 154 παράγραφος 1 του Ν.4389/16 έχει ως εξής:
Μετά την παρ. 6 του άρθρου 3 του ν.998/79(Α’ 289), όπως ισχύει, προστίθεται παρ. 7 ως εξής: «7. Εκτάσεις που έχουν απολέσει το δασικό τους χαρακτήρα πριν τις 11.6.1975 λόγω επεμβάσεων που έλαβαν χώρα με βάση σχετική διοικητική πράξη, η οποία καλύπτεται από το τεκμήριο νομιμότητας, δεν χαρακτηρίζονται ως δάση ή δασικές εκτάσεις….
Στις περιπτώσεις ακινήτων…..εντός των περιοχών της περίπτωσης β’ της παρ.2 του άρθρου 23 του ν.3889/2010, όπως ισχύει, για τα οποία εκδόθηκε νόμιμη οικοδομική άδεια προ της 11.6.1975, η οποία δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί, δεν χαρακτηρίζεται ως δάσος ή δασική έκταση, κατά τη διαδικασία του άρθρου 14 του ν.998/1979, και δεν κηρύσσεται αναδασωτέα επιφάνεια αυτών ίση με την απολύτως αναγκαία για την εφαρμογή της συγκεκριμένης διοικητικής πράξης – οικοδομικής άδειας και δεν απαιτείται βεβαίωση δασαρχείου για κάθε έννομη συνέπεια. ….»
ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ
Η διαφορετική διατύπωση μεταξύ “πολεοδομικής νομοθεσίας ” και “δασικής νομοθεσίας “, όπως φαίνεται από τα ανωτέρω άρθρα, μόνο νομικές και διοικητικές εμπλοκές πρόκειται να επιφέρει, με τελικό αποτέλεσμα την απόλυτη στασιμότητα στα ακίνητα που βρίσκονται εντός οικισμού.
III) Το άρθρο 155 παράγραφος 10 του Ν.4389/16 έχει ως εξής:
«Στην εξαίρεση της παρ. 3β του άρθρου 31 του ν.4280/2014, ως τροποποιείται με τον παρόντα, εντάσσεται και κάθε έκταση, είτε δομημένη, είτε αδόμητη, των περιοχών της παραγράφου 3α του άρθρου 31 του ν.4280/2014, εφόσον πραγματοποιήθηκε μεταβίβαση κυριότητος αυτής με επαχθή αιτία κατά το χρονικό διάστημα από τις 8.8.2014 και έως την έναρξη ισχύος του παρόντος.»
ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ
Η διαφορετική αντιμετώπιση ομοίων ακινήτων εμφανίζεται και στο παρόν άρθρο και, μάλιστα, με φωτογραφικό τρόπο. Συγκεκριμένα, στο άρθρο 3β του άρθρου 31 του ν.4280/2014 είναι σαφές ότι μόνο τα ακίνητα στα οποία υπάρχει νόμιμο κτίσμα δικαιούνται να εντάσσονται στην περίπτωση α’ της παρ. 2 του άρθρου 23 του ν.3889/2010. Αντίθετα, με το παρόν άρθρο, το ίδιο δικαίωμα έχουν και αδόμητα ακίνητα, εφόσον :
α) η μεταβίβαση κυριότητος έχει γίνει με επαχθή αιτία, δηλαδή με αγοραπωλησία.
(Αυτό σημαίνει ότι ακίνητο το οποίο αποκτήθηκε με δωρεά, γονική παροχή κλπ δεν εντάσσεται στην περίπτωση α’)
και
β) η ανωτέρω ένταξη γίνεται εφόσον η με επαχθή τρόπο κτηθείσα ιδιοκτησία έγινε στο διάστημα μεταξύ 8.8.2014 και 27.5.2016 που ίσχυσε ο ν.4389/2016.
Επί των ανωτέρω τίθενται δύο παραδείγματα:
α) Δύο όμορα αδόμητα οικόπεδα εντός οικισμού, απολύτως όμοια καθόλα, που ανήκαν, αρχικά, στον ίδιο ιδιοκτήτη, μεταβιβάστηκαν εντός του ανωτέρω χρονικού διαστήματος, το ένα στο παιδί του, με γονική παροχή και το άλλο με πώληση, σε κάποιον τρίτο. Σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη το πρώτο οικόπεδο εντάσσεται στην περίπτωση β’ (κίτρινο περίγραμμα) και το δεύτερο στην περίπτωση α’ (πορτοκαλί περίγραμμα).
β) Δύο όμορα αδόμητα οικόπεδα εντός οικισμού, απολύτως όμοια καθόλα, που μεταβιβάστηκαν με επαχθή αιτία το ένα πριν την 8.8.2014 και το άλλο μετά την ημερομηνία αυτή και πριν την 27.5.2016, το πρώτο εντάσσεται στην περίπτωση β’ (κίτρινο περίγραμμα) και το δεύτερο στην περίπτωση α’ (πορτοκαλί περίγραμμα).
ΓΕΝΙΚΟ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Γίνεται ευθέως αντιληπτό ότι και μόνο τα ανωτέρω σχολιασθέντα άρθρα του ν.4389/16 είναι ικανά να επιφέρουν πλήθος εύλογων προσφυγών και δικαστικών εμπλοκών, καθώς και προσφυγών στο ΣτΕ κατά της ενδεχόμενης αντισυνταγματικότητας του νόμου.
Επιπροσθέτως, πέραν των προαναφερθέντων νομικών-πολεοδομικών ζητημάτων, θα πρέπει να αναλογιστούμε και την πιθανή απαίτηση επιστροφής των αναλωθέντων κοινοτικών πόρων για έργα υποδομής, μέσα στα όρια των οικισμών που, εκ των υστέρων και δια αυτού του νόμου, η διοίκηση αντιμετωπίζει εν μέρει ως δασικές περιοχές. Σε αυτές τις οικονομικές επιπτώσεις, θα πρέπει να προστεθούν και οι απαιτήσεις αποζημίωσης των βλαπτόμενων ιδιοκτητών-δεδομένου ότι επί της ουσίας ακυρώνεται η ιδιοκτησία τους (αφού η αγοραστική της αξία από μερικές εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ μηδενίζεται).
Μετά τα ανωτέρω που παρατέθηκαν, ενδεικτικά και χωρίς ενδελεχή έρευνα των συνεπειών αυτών και λοιπών άρθρων του ν.4389/2016 που αφορούν σε πολεοδομικά θέματα, θεωρούμε ότι ο εν λόγω νόμος δεν έχει περιθώρια βελτίωσης αλλά χρήζει πλήρους κατάργησης και επαναφοράς του άρθρου 31 παρ.3 του ν.4280/2014, ο οποίος με καθαρό και δίκαιο τρόπο λύνει το όποιο πρόβλημα των οικισμών, ενώ ταυτόχρονα επιβάλει κατά την διαδικασία έγκρισης πολεοδομικής μελέτης, προηγούμενη σύνταξη και έγκριση περιβαλλοντικού ισοζυγίου.
Αγ.Στέφανος, 17/02/2020